전세 계약을 연장하거나 종료하려는 임차인과 임대인 모두에게 중요한 제도가 바로 전세 계약갱신청구권입니다.
2025년 현재, 여전히 많은 분들이 5% 증액 제한, 중도해지 요건, 임대인의 거절 사유 등에 대해 혼란을 겪고 있습니다.
이 글에서는 관련 내용을 법적 근거와 실제 적용 사례 중심으로 알기 쉽게 정리해 드립니다.
전세 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권의 법적 정의
전세 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인이 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리입니다.
이 권리를 행사하면 임대인이 동의하지 않더라도 계약은 자동 연장되며, 법적 효력을 갖습니다.
행사 요건과 기한
- 행사 가능 기간: 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
- 행사 방법: 문자, 카카오톡 등 비공식 수단도 인정됨. 단, 증거 확보가 필요
- 추천 문구 예시: “계약 연장을 원하며 계약갱신청구권을 행사합니다.”
5% 증액 제한의 의미와 적용
전세보증금 증액 한도: 5%
임대차보호법 제7조 제2항에 따르면, 계약갱신 시 보증금 및 차임은 5% 이내로 조정 가능합니다.
이는 세입자의 급격한 주거비 부담을 막기 위한 장치로, 2025년에도 동일하게 적용됩니다.
예시
기존 전세보증금이 2억 원이라면, 최대 1,000만 원까지만 인상이 가능합니다.
임대인의 5% 이상 증액 요구 시 대처 방법
임대인이 “5% 이상 인상하지 않으면 연장 불가”라고 주장할 경우,
임차인은 계약갱신청구권을 행사해 연장을 강제할 수 있습니다.
이는 명백한 법 위반이므로 거절 사유가 되지 않습니다.
임대인이 계약 연장을 거부할 수 있는 정당한 사유
법적 거절 사유 정리
전세계약갱신청구권은 무조건적 권리는 아닙니다.
다음과 같은 합법적 거절 사유가 존재합니다.
주요 거절 사유 (2025년 기준)
- 1) 임차인의 2회 이상 임대료 연체
- 2) 무단 전대 (제3자에게 임대인의 동의 없이 재임대)
- 3) 주택을 불법 용도로 사용
- 4) 본인 또는 직계가족이 실거주할 계획
- 5) 철거, 재건축, 재개발 등으로 인한 입주 불가 사유
💡 실거주 사유는 가장 일반적인 거절 사유지만, 거주하지 않으면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
실거주 주장과 분쟁 사례
임대인이 “실거주할 예정”이라고 주장하고 갱신을 거부한 뒤, 실제로 거주하지 않은 사례가 많습니다.
이 경우, 임차인은 민사상 손해배상 청구를 통해 권리를 회복할 수 있습니다.
계약 연장 후 임차인의 중도해지 가능 여부
중도해지는 가능한가?
가능합니다.
갱신청구권을 행사한 경우라도 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
단, 계약 해지 3개월 전 통보 의무가 있으며, 이는 임대인의 다음 세입자 준비를 위한 최소 기한입니다.
갱신청구권 행사 vs 일반 계약 연장
| 구분 | 중도해지 가능 여부 | 조건 |
|---|---|---|
| 일반 계약 연장 | 원칙적으로 불가 | 계약 당사자 간 합의 필요 |
| 계약갱신청구권 행사 | 가능 | 해지 3개월 전 통보 필수 |
마무리: 임차인과 임대인이 꼭 알아야 할 핵심 요약
전세 계약갱신청구권 핵심 요약 (2025년 기준)
- 계약갱신청구권은 1회 행사 가능, 자동 2년 연장
- 보증금 인상은 5% 이내만 가능
- 정당한 사유 없이 임대인의 거절 불가
- 실거주 사유는 거절 사유지만 허위일 경우 손해배상 청구 가능
- 임차인은 계약 해지 3개월 전 통보 시 중도해지 가능
전세 계약을 앞둔 임차인과 임대인 모두, 계약갱신청구권의 내용을 정확히 이해하고 있는 것이 분쟁을 피하고 안정적인 계약을 위한 첫걸음입니다.
불확실한 정보에 휘둘리지 않고, 법률상 권리와 의무를 올바르게 인식하길 바랍니다.
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